頭部房企 [50家頭部房企半年報總結:總營收1.8萬億,負債總額超15萬億]

發布時間:2019-09-12 13:38:45   來源:研究    點擊:   
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原標題:50家頭部房企半年報總結:總營收1.8萬億,負債總額超15萬億

截至目前,內地上市房企半年度報告已經陸續完成披露。搜狐財經選擇營收規模作為主要指標,對內地上市房企披露信息進行統計,從中選出TOP50,并圍繞營收、利潤、負債等數據指標對上榜房企進行分析。

營收層面來看,本期房企營收依舊延續增長勢頭,榜單前十格局變化不大,傳統房地產巨頭恒大、碧桂園、綠地、萬科等領跑。其中,恒大本期營收大幅回落,同比減少約24.43%;碧桂園增幅53.16%,一舉反超綠地控股位居第2位。昔日霸主綠城集團營收走低,跌幅達44%,營收排名跌至27位。

利潤層面,凈利潤榜單前兩位仍為恒大與碧桂園。榜單顯示,頭部房企盈利能力仍有上行空間,凈利潤排名前十的房企中,除恒大負增長、中海增幅低于10%外,剩余房企凈利潤增幅最低為龍湖集團的21.77%,最高為融創中國的66.59%。

隨著房地產行業融資政策收緊以及市場下行,本期上榜房企累計負債規模上升約兩成,總量超15萬億。因總體規模較大,恒大、碧桂園、萬科等大型房企在總負債榜單中排名靠前。

若將房企含利息資本化的利息費用與當期凈利潤相比,可發現,傳統龍頭房企中,除業績大幅下滑的恒大和綠城外,其余頭部房企該項比率大多維持在80%以下。業界較為知名的、以沖規模著稱的二線房企則位居前列,諸如陽光城、建業地產、中南建設、時代中國等房企該項比率均超100%,最高者,如陽光城則逼近300%。

總體營收增幅20.46%,增速同比腰斬

總體來看,上半年頭部房企總營收增幅放緩,50家頭部房企合計營收18481.64億元,較上年同期增長20.46%。將缺少2017年中期營收數據的美的置業排除在外,剩余房企總營收漲幅20.37%,漲幅較上年同期的40.00%幾近腰斬。

中期營收排行榜中,中國恒大、碧桂園和綠地控股營收均破兩千億,繼續領跑。與前三相比,第四名萬科集團營收出現斷代,萬科A當期營收1393.2億元,較前三名相差逾600億元。榜單末尾房企營收相差不大,后四名營收在85億元上下浮動。天津房企廣宇發展以84.97億元營收,踏上TOP50最后一席,對應榜單門檻較上年同期的66億元增長約30%。

上榜房企中,共有4家房企營收同比翻番,分別為越秀地產、中梁控股、保利置業和合景泰富集團,增幅分別為114.39%、111.24%、161.04%和207.39%;包括保利地產、雅居樂、泰禾在內的15家房企營收增速低于平均值;包括中海、華潤置地、富力地產、新城控股等在內的7家房企營收增幅小于10%;此外,共有四家房企中期營收增幅為負。

(數據來源:Choice金融終端 制表:搜狐財經)

營收回落的房企中,中國恒大營收同比減少24.43%。對于營收減少,中國恒大表示,下降主要由于按照銷售合同約定的交樓限期,須在報告期內交樓的面積減少,報告期內安排的交樓面積比2018年同期減少25.8%。

與中國恒大相比,綠城中國跌幅更大,為44.36%。

自宋衛平逐漸淡出綠城中國的核心管理圈,綠城中國的業績始終難以提振。2018年,綠城中國合約銷售額1564億元,尚未完成全年1600億目標;同期,綠城中國的歸母凈利潤也同比下降54.2%了。對于上半年營收大幅減少,綠城中國解釋稱,主要是因為上下半年結轉面積分布不均。

剩余兩家負增長房企分別為中國金茂和廣宇發展,降幅分別為32.8%和14.23%

公開資料顯示,中國金茂中期實現合約銷售額785億元,同比增長79%,但同期其收入下跌超三成。中國金茂將原因歸結至南京青龍山國際生態新城一級開發項目、長沙梅溪湖國際新城土地一級開發項目及銷售物業完工交付結算金額較去年同期大幅減少。

與中國金茂的表現相反,本期營收實現小幅增長的泰禾集團上半年合約銷售額同比減少超30%,僅為456.7億元。據克而瑞數據,泰禾集團本期銷售額排名大幅下落,從2018年度的第20名跌至今年年中第37名,下降17位。

銷售額大幅下落與泰禾集團手中土儲總量有關,自泰禾集團陷入流動性危機以來,泰禾集團項目股權轉讓操作不斷。

上半年,泰禾集團連續9次轉讓名下資產,將包括廣州院子在內的廣州增城項目、佛山順德項目、江蘇東恒等項目部分權益以70億元價格轉手。下半年,泰禾集團繼續割肉,先后將杭州富陽項目和湖南潯龍河泰維置業公司股權轉讓。幾輪操作后,截至目前,泰禾集團待開發土儲僅剩8個,土地面積200.72萬平米,對應建筑面積209.25萬平米。

此外,泰禾集團還通過廣發高息債券獲取現金。公開信息顯示,7月12日,其全資子公司在境外發行的4億美元優先債券,票面年息高達15%,為近年來房企境外融資的最高成本之一。

四成房企毛利率走低,華僑城繼續領跑

多地房價調控政策不斷收緊,TOP50房企中,包括恒大、世茂、龍湖在內共計21家房企毛利率下跌。平均來看,50家房企平均毛利率從2018年中期的32.12%增長1.33個百分點,至33.45%。不過,較2018年同期增長的3.18個百分點,TOP50房企毛利率增幅已經開始減速。

具體房企方面,華僑城、中華企業和華夏幸福領跑毛利率榜單,毛利率分別達65.38%、56.02%和48.73%。其中,中華企業毛利率增幅明顯,毛利率同比增長高達23.12個百分點。另一家毛利率上升幅度較高的房企為首開股份,與上年21.57%的銷售毛利率相比,本期首開股份銷售毛利率上漲22.63個百分點,達44.20%,位居榜單第五名。

至于榜單末尾的中南建設與綠地控股,因建筑業務營收占比較高,且行業毛利率較低,從而將總體銷售毛利率拉低,分別僅為19.91%和15.13%。不過,與銷售毛利率小幅上漲的綠地控股不同,中南建設此前令人詬病的利潤問題仍未紓解,銷售毛利率同比走低2.31個百分點。

榜單顯示,本期部分房企毛利率排名下滑幅度較大,此前位居前列的雅居樂集團和華潤置地跌出榜單前十,跌幅分別為19.33個百分點和9.91個百分點。

(數據來源:Choice金融終端 制表:搜狐財經)

雅居樂副總裁潘志勇在業績會上將毛利率下滑歸因于雅居樂海南業務營收的變化。公開信息印證了潘志勇的判斷,去年海南項目毛利貢獻66億元,今年上半年只有6億元。

一切源自海南推出的最嚴限購令。雅居樂2017年年報顯示,截至報告期末,雅居樂在海南5座城市擁有6個項目,總土儲面積635萬平方米,占雅居樂當年土儲總面積的比例達18.6%。

年報剛剛發布還不到一個月,2018年4月22日,海南召開新聞發布會,宣布對非本省戶籍購房者實施全域限購。政策影響效果立竿見影。雅居樂集團2018年年報顯示,雅居樂重倉的海南、云南兩地全年銷售業績貢獻占比下降至19.2%,僅相當于2017年雅居樂清水灣的一個項目。

毛利率下滑的一線房企還包括富力地產。

昔日從王健林手中高調接盤萬達酒店業務的富力地產,本期毛利率下降了1.56個百分點。毛利率下降與富力主動下調物業項目單價有關,據富力地產中報,其當期銷售均價由1.23萬/平方米跌至1.04萬/平方米,同比減少15%。富力地產方面回應,新項目通常以較低售價推出以吸引客戶。

讓利促銷沒能為富力地產帶來銷售方面的爆發。報告期內,富力地產錄得602.2億元銷售額,僅完成全年銷售目標1600億的37.6%。上半年,富力共錄得凈利潤41.70億元,同比僅增2.2%,兇猛并購的后遺癥正在顯現。

9成上榜房企凈利潤上漲,前十房企貢獻5成

上半年,TOP50房企累計錄得凈利潤2698.57億元,同比增長17.38%,排名前十房企凈利潤占比超55%。上榜房企中,7家房企凈利潤增長率超過100%,6家房企增幅小于10%,4家房企凈利潤出現負增長。

(數據來源:Choice金融終端 制表:搜狐財經)

從凈利潤規模老看,本期凈利潤前十名單變化不大,中國恒大、碧桂園和中海集團位居前三甲,凈利潤分別為270.57億、230.57億和223.93億元。橫向對比各上榜房企中期凈利,可發現營收TOP50的房企凈利潤相差較大。自第16名中國金茂起,上榜房企營收均低于50億元。榜單末尾的花樣年股份當期凈利潤僅有2.44億元,不及中國恒大凈利潤收入的1%。

縱向來看,受益于規模擴大與項目結轉增多,包括中梁控股、藍光發展、金科股份在內的幾家二線房企凈利潤均取得較高增長,同比增幅最高達299.54%;同期,因營收減少,恒大、綠城、遠洋集團等大型房企凈利潤下滑。

數據顯示,中國恒大和綠城中國本期分別錄得凈利潤270.57億和30.73億元,同比下滑48.97%和1.55%。去年邁入千億陣營的遠洋集團本期錄得凈利潤25.33億元,同比下降6.86%。這并不是遠洋集團首次發生凈利潤下滑,2018年年報顯示,遠洋集團當期凈利潤同比下降了30.14%。

凈利潤連續下滑的另一邊是遠洋集團的轉型困局。

自2015年進行內部業務改革后,遠洋集團先后進入的投資物業領域和長租公寓業務未見成效。上半年,遠洋集團投資物業收入5.42億元,較去年同期大幅下降44%。遠洋集團表示,營業額減少主要由于集團對投資物業進行輕資產化處理。至于長租公寓業務,2019年中期業績報告內,已無相關數據。

與毛利率變化情況類似,上半年TOP50房企凈利率同比增長1.03個百分點,去年同期增幅則為3.18個百分點。

數據顯示,凈利潤率排名末尾的花樣年控股銷售凈利率僅為2.85%。據其年報,花樣年股東應占利潤較上年進一步減少0.7%,為1.02億元。凈利率下滑或與花樣年主要業務集中在中高端精品住宅有關。隨著房企重倉城市房價收緊,其盈利空間被進一步壓縮。

上半年整體負債增長超2成,二線房企壓力居高

數據顯示,上半年,TOP50的房企累計負債規模已到15.9萬億元,不計美的置業,上榜房企的負債總額同比增加24.09%。

上榜房企前三位分別為中國恒大、碧桂園和萬科,三者總負債均超萬億規模,平均漲幅約兩成。萬科總負債規模13445.89億元,約為榜單末尾廣宇發展、北大資源和中華企業總負債規模之和的10倍。

從負債增幅來看,新城控股和建業地產以68.77%和64.64%的增幅居于高位。

(數據來源:Choice金融終端 制表:搜狐財經)

據公開信息,新城控股上半年拿地80幅,累計權益拿地金額達550億元。高速拿地使新城控股的負債一路走高,截至中報期末,新城控股負債規模增至3670.05億。

高負債伴隨高風險,黑天鵝事件發生后,新城控股先后多次轉讓名下項目回籠資金。7月24日,新城控股公布首批出售項目股權交易情況,合計對價41.5億元;三天后,新城控股緊接著公布了第二批出售項目名單,該批交易合計對價27.07億元。

8月底,新城控股再次披露最新交易稱,旗下6個項目已簽訂轉讓協議,交易對價合計32.92億元。至此,新城控股前后共轉讓項目21個,回籠資金超百億。據悉,新城控股此輪交易計劃轉讓項目總金額約150億元。截至目前,新城控股的項目接盤方包括龍湖、金科、旭輝等等。

與新城控股類似,上半年,正計劃走出河南的建業地產亦選擇出售項目、回籠資金以緩解高負債下的資金壓力。4月以來,建業地產先后將鄭州金水項目,名下子公司河南龍宇、信陽天恒置業股權轉讓,累計回籠資金26.77億元。

從建業地產的利息費用和凈利潤比也可窺見其資金壓力。上半年,建業地產利息費用約17.22億元,同期其凈利潤僅為7.68億,利息費用比凈利潤高出一倍有余。

(數據來源:Choice金融終端 制表:搜狐財經)

上半年內,36家房企合計利息費用達1348.60億元。表格顯示,上榜房企中共有15家房企利息費用超過凈利潤收入。若不考慮規模相對較小的北大資源,排名前三位的房企均位居二線,分別為陽光城、建業地產和正榮地產。中南建設緊隨其后,四家房企利潤費用與凈利潤比值均超200%。

與冒險沖刺的二線房企相比,一線房企更為謹慎,大多位居該項榜單下半場。碧桂園、龍湖該項比率分別為47.84%和38.93%位居第30位和第34位。此前,高喊活下去的萬科與華潤置地攜手位居榜單最后兩名,該項比率分別為36.40%和25.62%。

具體房企方面,兩家深耕大灣區舊改的二線房企,佳兆業集團和時代中國控股,雙雙進入榜單前十。前者曾遭遇死亡危機,后者則欲沖刺規模成為大灣區新貴。不過,與憑借大灣區土儲不斷回血的佳兆業集團不同,上半年,時代中國并不好過。

截至2019年6月底,在平均售價降低的情況下,時代中國年度銷售目標完成率不足4成。9月初,時代中國被曝出“全員賣房”事件:集團為公司員工定下軍令狀,銷售目標無法完成即走人。盡管時代中國對此矢口否認,但實際的銷售情況將其銷售回款壓力擺在臺前。截至今年8月底,時代中國完成全年銷售目標的56%,平均增速17.85%,較上年近50%的增速大幅削減。

為了獲取更多現金,今年以來,時代中國發債動作頻頻。4月,時代中國宣布配股籌資15億港元。僅一個月后,時代中國又宣布將發行10億供應鏈ABS。時間推至6月初,時代中國再次宣布確認發行5億元境內債券。房企境外融資渠道收緊后,時代中國仍選擇發行美元票據,公開信息顯示,下半年時代中國先后兩次共發行5億元美元債券,票面利率6.75%。返回搜狐,查看更多

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